Varias fórmulas hoy en día permiten a las personas mayores monetizar su casa para complementar la pensión, pero todas tienen sus luces y sombras. Con el 78,7% de la riqueza asignada a este tipo de activo, según los datos del banco de España, la mayor parte del dinero de los españoles está literalmente atrapado entre ladrillos. Este patrimonio inmobiliario puede llegar a traducirse en liquidez con productos como la hipoteca inversa, el alquiler inverso y la nuda propiedad, que ofrecen ingresos a cambio del inmueble como garantía.
Se tratan de alternativas todavía residuales en España, pero que están ganando peso publicitario en los últimos tiempos ante el envejecimiento de la población. La hipoteca inversa parece estar despertando un mayor interés ante la creciente oferta. Hasta el tercer trimestre de 2022 se han cerrado 317 operaciones frente a las 197 de todo 2021, las 111 del conjunto de 2020 o las 149 de 2019, de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado.
“Cada vez son más los fondos y sociedades de inversión que han puesto en su punto de mira las viviendas de las personas mayores. Es el caso de las Socimis, aseguradoras o incluso bancos, a través de figuras como la hipoteca inversa o comprando a los propietarios la vivienda para alquilársela hasta que fallezcan o decidan dejarla”, señala el consultor inmobiliario Eduardo Molet, que aclara que son soluciones financieras “algunas más rentables que otras”. Conviene entender bien los pros y contras de cada una de las opciones para evitar riesgos, especialmente, para los futuros herederos.
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto diseñado para mayores de 65 años (o dependientes severos) propietarios de su vivienda habitual y que quieran obtener un dinero extra en su jubilación. Funciona al contrario que un crédito tradicional, dado que es el banco el que paga al titular de la vivienda, siempre que no tenga cargas, al tiempo que mantiene la propiedad y la residencia. Se puede elegir entre un abono único, una renta mensual vitalicia o una combinación de ambas. Tras el fallecimiento, los herederos deciden si devuelven lo prestado o renuncian a la propiedad. La mayoría opta por vender la vivienda para saldar la deuda acumulada, ya que los intereses hacen que sea elevada por lo general.
Se suele vincular a un seguro de rentas que se activa en el momento en el que la cuota recibida por el titular rebasa el máximo del valor de la hipoteca. Es decir, cuando las rentas recibidas ya han superado el valor al que se tasó la vivienda.
La cuantía del préstamo varía en función de la edad y también se tiene en cuenta la ubicación de la vivienda dada en garantía. Si la vivienda se valora en 300.000 euros se pueden conseguir 100.000 euros, señalan desde la consultora independiente Óptima Mayores, que indican que de media se presta el 30% de valor de tasación, aunque se puede llegar al 45%. “A mayor valor de la vivienda, mayor importe de la operación. Del mismo modo, a mayor edad del solicitante, mayor importe a conceder ya que la esperanza de vida sería menor y, por tanto, el riesgo de longevidad para la entidad financiera sería menor”, puntualiza un documento de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).
Generalmente, las hipotecas inversas las comercializan aseguradoras o empresas especializadas en estos productos como Caser, Grupo Retiro o la citada Óptima Mayores, que asegura que desde finales de 2019 ha crecido la oferta y se prevé casi duplicar las operaciones en 2023. Caser, por ejemplo, tiene acuerdos de comercialización con Mas Vida y plataformas hipotecarias como Helloteca o Finteca. Pocas entidades ofrecen este producto. Por ahora, Caja de Ingenieros, mientras que desde el pasado mes de octubre Banco Santander anuncia en su web que ofrecerá próximamente una hipoteca inversa, pero sin dar fechas. Fuentes de la entidad aseguran que “es muy importante que sea un producto que los clientes entiendan al 100%” y que esperan una elevada demanda.
Los tipos de interés de este producto oscilan entre el 5% y el 7%, esto quiere decir que cuando se quiera cancelar la deuda, se tiene que pagar lo que haya entregado la entidad al que la contrató más este dinero extra. En el caso de la anteriormente mencionada vivienda valorada en 300.000 euros que da derecho a una hipoteca inversa de unos 100.000, todos los años se pagaría en concepto de intereses entre unos 5.000 y alrededor de 7.000 euros, en función del porcentaje de interés. Si la hipoteca inversa se firmó a 25 años, la deuda total superaría los 200.000 euros.
Legalmente, esta figura tiene la particularidad de que la normativa exige un asesoramiento independiente, para evitar situaciones de abuso. Asimismo, los importes percibidos no tributan en el IRPF. Abel Marín, abogado y socio de Marín Mateo Abogados, afirma que “es una forma de obtener liquidez, pero el principal inconveniente de esta modalidad de préstamo es para los herederos del inmueble, que se pueden ver obligados a tener que renunciar a la herencia o a tener que afrontar una hipoteca”. Desde HelpMyCash sostienen que la operación tiene sentido solo si la vivienda es de alto valor.
Alquiler inverso
El alquiler inverso es una forma de obtener financiación ofreciendo la vivienda para su arrendamiento sin perder la propiedad, pero sí su libre uso. Es un préstamo que se devuelve con las rentas que abona un inquilino que vive en la casa sobre la que se aplica el producto.
La empresa que lo ofrece se compromete a pagar al propietario de la vivienda una cantidad de dinero a cambio de ceder la gestión del inmueble para alquilarlo por un plazo variable (máximo de 10 años) que dependerá de lo que tarde la empresa en recuperar ese dinero prestado más el interés correspondiente. La compañía va saldando la deuda, incluso aunque el prestatario ya hay fallecido. Así, el principal inconveniente es que los herederos no pueden disfrutar libremente de la vivienda hasta haber satisfecho el préstamo por completo.
Es un producto limitado a unos supuestos muy concretos. Nació con la idea de servir a ancianos con grado de dependencia que necesitan cuidados en residencias privadas y no alcanzan a costear los gastos. Así, es necesario tener algún grado de dependencia o estar en trámite de solicitarlo. Como vivirán en la residencia porque necesitan cuidados, es una forma de sacar rentabilidad a una vivienda que permanecerá vacía. Además, esta modalidad permite embolsarse más de lo que se cobraría por un alquiler habitual y poder afrontar las cuotas de residencias más caras.
El tipo de interés que se aplica por el dinero adelantado, y que se mantendrá fijo durante todo el contrato, es el del crédito al consumo menos un 0,5%. Para calcularlo se usan los tres últimos datos disponibles en el Banco de España. Actualmente, los intereses rondan el 6,5%.
Pensium ofrece este servicio desde 2016. Si el inmueble necesita una reforma, la firma se hace cargo de los costes añadiéndolos al monto total de la deuda. Cada seis meses, adelantan pagos que, señalan, pueden alcanzar hasta el doble de la cuota de alquiler. El acuerdo tiene una vigencia máxima de 10 años.
En los Presupuestos Generales del Estado de 2023 se introdujeron una serie de bonificaciones para aquellos que contraten este producto. En concreto, se fijó una exención de pago del Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que puede oscilar entre el 0,75% y el 1,5%, y una bonificación del 50% en la aplicación de los aranceles notariales, así como la reducción del 90% de los gastos registrales. Pensium detalla que las aportaciones del crédito no son rendimientos imputables en el IRPF. “No obstante, el rendimiento del alquiler sí que debe considerarse como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF”, puntualizan.
Antonio Luis Gallardo, economista responsable del área de estudios de Asufin, destaca que, si bien la hipoteca inversa tiene sentido cuando el valor del inmueble es muy elevado, el alquiler inverso amplía el abanico a viviendas con un valor inferior. Según el experto, la limitada oferta de estos productos en España se deja sentir en las condiciones. “Los tipos de interés son peores. El incremento de la deuda es exponencialmente mayor. Hay que tenerlo muy en cuenta a la hora de comparar. En una supervivencia de 20 años, medio punto de tipo de interés es una diferencia muy grande de lo que se va a recibir y de lo que se va a pagar”, advierte.
Nuda propiedad
Por otro lado, nuda propiedad es como se conoce a la venta de la propiedad de la vivienda sin renunciar al usufructo vitalicio. Con otras palabras, vender el inmueble sin dejar de vivir en él hasta el momento del fallecimiento, instante en el que el bien pasa a ser completamente de libre uso para el nudo propietario.
A esta propuesta suelen recurrir personas mayores sin herederos directos, ya que sí se pierde la propiedad. El valor de la operación también va muy ligado a la edad y suele situarse entre un 20% y un 50% por debajo del de mercado.
En lo que a tributación se refiere, desde el punto de vista del comprador, se debe incluir el bien inmueble en la declaración de la renta, pero al detallarse que es una nuda propiedad, no genera tributación al no tenerse todavía la posesión del inmueble. La persona que tiene el usufructo es la que debe tributar por ella.
