Los bancos están abiertos a alargar el plazo de las hipotecas para ayudar a los hogares vulnerables con problemas para afrontar el pago de sus cuotas ante la acelerada subida de los tipos de interés y de la inflación. En concreto, la medida, que aún no está cerrada y será un anexo al Código de Buenas Prácticas, se aplicaría en aquellos casos en que las hipotecas variables ligadas al euríbor y firmadas a partir de 2012 se encarezcan al menos un 30% tras la revisión, y siempre que los ingresos del domicilio no superen los 24.318 euros al año. Otro requisito es que el crédito consuma al menos el 40% de los ingresos de la familia, lo que se considera un nivel de alto endeudamiento (superior al 30-33% recomendable).
El borrador del protocolo, temporal y al que se podrán adherir las entidades de manera voluntaria, contempla extender el plazo de amortización de los préstamos en hasta cinco años, siempre que no se superen los 40 años desde la fecha de concesión inicial.
Pero, ¿qué implica ampliar el periodo de amortizacion de una hipoteca? Prolongar el plazo, por ejemplo de 25 a 30 años, supone rebajar el importe de la cuota mensual. Así, la carga financiera se vería inmediatamente reducida. Sin embargo, al aumentar el número de años y pagar durante más tiempo el préstamo, a la larga, se acaban abonando más intereses. Es decir, supone incrementar la deuda de los consumidores.
El fulgurante alza del euríbor ha provocado un encarecimiento histórico en los préstamos en revisión. La media provisional del índice de referencia ya supera el 2,5% en octubre tras alcanzar en tasa diaria niveles que no se veían desde comienzos de enero de 2009 (el 2,7%). Así, quienes tengan que revisar en los próximos meses pasarán de un euribor cercano al -0,5% a uno que, según los expertos, puede alcanzar el 3%. Una hipoteca de 180.000 euros a 25 años con un diferencial del 1% sobre el euríbor y revisión anual pasará de pagar una letra de 640 euros al mes a 911 euros, lo que equivale a 3.250 euros al año. Con un tipo de interés efectivo del 3,5%, los intereses globales acienden a 90.336 euros. Si el periodo se alarga a 30 años, el total de intereses superaría los 110.000 euros.
Es decir, una vez acordada la ampliación del plazo de la hipoteca, y hasta su vencimiento final, el principal pendiente del préstamo continuará amortizándose mediante las nuevas cuotas periódicas, ajustadas al nuevo plazo, y seguirá devengando el interés que corresponda. En cualquier caso, la cuota resultante de la novación no será inferior a la última existente antes de la revisión del tipo de interés variable.
Cambiar el plazo de la hipoteca supone negociar una modificacion de las condiciones con el banco, lo que se conoce como novación. Las escrituras de formalización de las novaciones de hipotecas al amparo del real decreto pendiente de aprobación quedarán exentas del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la firma e inscripción de estas medidas de alivio correrán a cargo del banco, pero se bonificarán en un 50%.
“Pan para hoy y hambre para mañana”, según Asufin
Asufin ha planteado a la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) una serie de propuestas, entre las que se incluye facilitar el cambio de hipoteca variable a fija o plantear la posibilidad de moratorias a coste cero.
La asociación considera que alargar el plazo de las hipotecas, con carencia o moratoria temporal de intereses, es “pan para hoy y hambre para mañana”, ya que los intereses que no se cobren durante el periodo de tiempo estipulado -ya sean 6, 12 o 24 meses- “se diferirán en el resto del mismo y terminarán engordando las cuotas restantes”.
En cambio, sí valora de forma positiva la congelación de las hipotecas, como propuso CaixaBank. La mayor entidad del país por volumen de activos planteó congelar las cuotas durante 12 meses. Lo consideran un ofrecimiento “razonable” de los bancos que beneficiará a las familias al no sufrir una revisión de cuotas durante el próximo año.
Por su parte, Adicae propone que sea la banca la que asuma el coste en intereses que supone ampliar los plazos hipotecarios.
Cambio de hipoteca variable a fija
Al margen de las medidas que ultima el Gobierno para ayudar a las familias más vulnerables, surge en muchos la duda de si será conveniente cambiar una hipoteca variable a un tipo fijo. En los últimos años, las entidades españolas mejoraron su oferta de hipotecas a tipo fijo y si en febrero de 2012 no llegaban ni al 6%, una década después suponían casi el 77% de las nuevas hipotecas. Sin embargo, con la subida de los tipos de interés, las entidades están encareciendo súbitamente los tipos fijo y apenas quedan ofertas que bajen del 3% TAE.
El Banco de España, en el portal del cliente bancario, recomienda echar cuentas antes de tomar la decisión de pasar una hipoteca de tipo variable a fijo, compatible con modificar el plazo del préstamo.
El principal escollo en este caso es que la oferta nueva se ha endurecido y cuesta encontrar ya una hipoteca a tipo fijo por debajo del 3,5% TAE; no obstante, la mayoría de entidades bonifica el préstamo si el cliente amplía su vinculación, ya sea con la contratación de seguros de vida, hogar, fondos o planes de pensiones.
Algunos bancos, para hacer más llevadero el cambio de una hipoteca variable a una fija, están desempolvado para sus clientes ofertas a tipo mixto, con un interés cerrado en los primeros años, como forma de blindar al cliente del repunte del euríbor, y luego un periodo más largo a tipo variable, explican a EFE fuentes financieras.
